전세 계약 시 놓치기 쉬운 주의사항

전세 제도는 한국의 독특한 주거 문화 중 하나로, 세입자가 일정 금액의 보증금을 집주인에게 맡기고 일정 기간 동안 거주하는 계약 형태입니다.
겉보기에는 단순한 계약처럼 보이지만, 수천만 원에서 억 단위까지 오가는 보증금이 걸려 있기 때문에 작은 실수 하나가 큰 금전적 피해로 이어질 수 있습니다.

최근 몇 년간 ‘깡통전세’나 ‘전세 사기’라는 단어가 사회 문제로 떠오른 이유도 바로 이 때문입니다.
등기부등본 확인, 보증보험 가입, 특약 조항 기재 등 기본적인 절차를 제대로 지키지 않으면, 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

이 글에서는 전세 계약 시 놓치기 쉬운 다섯 가지 주의사항을 중심으로, 실제 사례와 법적 근거를 바탕으로 안전하게 전세 계약을 체결하는 방법을 자세히 살펴보겠습니다.

1. 계약서 작성 시 누락되는 세부 사항

1) 계약서의 핵심 구조 이해하기

전세 계약서에는 기본적으로 임대인과 임차인의 인적 사항, 보증금, 계약 기간, 입주일, 중도해지 조건, 관리비 부담 주체 등이 기재됩니다.
하지만 단순히 표준계약서 양식만 작성하는 것으로는 충분하지 않습니다. 실제 분쟁의 상당수가 ‘계약서에 명시되지 않은 부분’ 때문에 발생합니다.

2) 반드시 명시해야 할 세부 항목

보증금 반환 시점 및 방법
계약 만료일에 즉시 반환하는지, 일정 기간 내 반환하는지를 명확히 기재해야 합니다.
‘만료 후 1개월 이내 반환’ 같은 문구를 넣어두면 분쟁 시 기준이 명확해집니다.
이자나 연체금 처리
보증금이 반환되지 않을 경우, 지연 이자율을 명시해야 합니다. 민법상 연체이자는 연 5%로 규정되어 있지만, 특약으로 별도 합의가 가능하며 보통 연 10% 이내에서 정합니다.
관리비 포함 여부
관리비에 수도세, 전기세, 청소비 등이 포함되는지 구체적으로 명시해야 합니다.
“관리비 포함”이라는 단어만으로는 명확하지 않습니다.
수리 책임의 범위
수도 누수나 전기 고장 등이 발생했을 때 수리 비용을 누가 부담할지를 명확히 해야 합니다.

3) 실제 사례

서울의 한 세입자는 계약서에 ‘보증금 반환 시점’을 명시하지 않은 채 입주했다가, 집주인이 “새 세입자가 들어올 때까지 돌려줄 수 없다”고 주장하면서 4개월 이상 보증금을 돌려받지 못했습니다.
이런 문제는 계약서 문구 한 줄로 예방이 가능합니다.

2. 등기부등본 확인의 중요성

1) 등기부등본이란 무엇인가?

등기부등본은 부동산의 소유자, 근저당권, 압류 여부 등을 한눈에 확인할 수 있는 공적 문서입니다.
계약 전 반드시 등기부등본을 열람해 집주인이 실제 소유자인지, 해당 부동산에 다른 담보권이 설정되어 있지 않은지를 확인해야 합니다.

2) 확인 시 유의할 점

소유자 일치 여부
계약서 상의 임대인 이름과 등기부등본 상 소유자 이름이 일치해야 합니다.
일치하지 않을 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
근저당권 설정 여부
근저당이 설정되어 있다면, 해당 부동산이 담보로 잡혀 있다는 의미입니다.
집값이 하락하거나 대출이 연체될 경우 경매로 넘어가 세입자가 보증금을 잃을 위험이 있습니다.
가압류나 압류 표시
채권자에 의해 압류된 부동산은 향후 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 큽니다.
등기부등본 ‘을구’ 항목에 압류나 가압류 표시가 있다면 계약을 피하는 것이 좋습니다.

3) 열람 방법

정부24(www.gov.kr) 또는 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 700원 내외의 수수료로 언제든지 확인할 수 있습니다.
주의: 계약 체결 하루 전 확인한 등본은 의미가 없습니다. 계약 당일 오전에 반드시 최신 등본을 다시 확인해야 합니다.

3. 전세보증보험 가입의 필요성

1) 전세보증보험이란?

전세보증보험은 세입자가 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우, 대신 보증기관(HUG, SGI, 서울보증보험 등)이 보증금을 지급해주는 제도입니다.
보증기관이 대신 지급한 후 집주인에게 구상권을 청구하는 구조입니다.

2) 왜 가입이 필수인가?

최근 국토교통부 자료에 따르면, 전세보증금 반환사고는 매년 증가하고 있으며, 특히 다주택자 소유 전세나 신축 빌라 전세의 사고율이 높습니다.
보증보험에 가입하면 이러한 사고 시에도 세입자가 보증금을 거의 전액 보호받을 수 있습니다.

3) 가입 조건과 절차

가입 시점: 전입신고와 확정일자 부여 후 가능
보증금 한도: 주택가격의 80~90% 이내
보험료: 보증금의 약 0.128%~0.192% 수준 (보증기관·지역·신용도에 따라 차이)
가입 기관: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)

4) 실제 보상 사례

2023년 HUG의 자료에 따르면, 전세보증보험을 통해 반환받은 보증금은 연간 2조 원을 넘었습니다.
즉, 보험료 몇십만 원으로 억 단위의 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 셈입니다.

5) 주의할 점

보험가입이 가능한 집인지 먼저 확인해야 합니다.
근저당 비율이 높은 집이나, 집주인의 세금 체납이 있는 경우에는 가입이 제한될 수 있습니다.
따라서 계약 전 반드시 보증보험 가입 가능 여부를 중개업자나 보험기관에 문의해야 합니다.

4. 특약 사항의 세부적 기재

1) 특약의 역할

특약은 표준계약서에 포함되지 않은 임대인·임차인 간의 개별 약속을 문서로 명시하는 부분입니다.
많은 사람들이 구두로만 약속하고 문서에 남기지 않지만, 실제 분쟁의 70% 이상이 특약 미기재로 발생합니다.

2) 대표적인 특약 사례

집 수리 및 유지보수: 누수, 보일러 고장, 도배 등 수리 비용의 부담 주체 명시
애완동물 관련 조항: 허용 여부, 소음·냄새로 인한 문제 발생 시 책임 범위
전입신고 및 확정일자: 입주 당일 전입신고와 확정일자를 반드시 받는다는 문구 삽입
보증금 반환일 명확화: 계약 종료일, 반환 시점, 연체 시 이자율 등 구체적 명시
부분 인테리어 허용 여부: 벽지 교체나 가구 설치 등 임의 변경 가능 여부 기재

3) 작성 요령

특약 문장은 모호한 표현을 피하고 구체적으로 작성해야 합니다.
예를 들어 “수리 문제는 임대인이 책임진다”보다는 “보일러, 수도, 전기, 가스 등 주요 설비 고장은 임대인이 3일 이내 수리한다”와 같이 명확히 작성해야 합니다.

4) 서명·날인 절차

특약 조항은 임대인과 임차인 모두 서명 또는 도장 날인을 해야 효력이 인정됩니다.
구두 합의는 법적 효력이 약하므로 반드시 문서로 남겨야 합니다.

5. 인테리어 및 내부 시설 점검

1) 계약 전 사전 점검

전세 계약을 체결하기 전, 반드시 집 내부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
겉으로 보기엔 깨끗해도 실제로는 전기 콘센트 불량, 수도 누수, 곰팡이, 바닥 뒤틀림 등 하자가 있을 수 있습니다.
계약서에 ‘현 상태로 인수한다’는 문구가 들어가면, 입주 후 하자가 발견되더라도 수리비를 본인이 부담해야 할 수 있습니다.

2) 점검 체크리스트

수도·배수 상태 확인 (모든 수도꼭지 열고 배수 상태 점검)
전기 콘센트, 조명, 스위치 작동 여부
보일러 온수 및 난방 정상 작동 여부
창문, 방충망, 도어락, 현관문 등 열림·닫힘 상태
벽지, 천장, 바닥의 곰팡이·누수 흔적 여부
가스 누출 여부 및 환기 상태

3) 하자 발견 시 대응법

하자가 발견되면 사진 또는 동영상으로 증거를 남기고, 계약서의 특약란에 “입주 전까지 해당 부분 수리 완료 후 인도”라는 문구를 추가해야 합니다.
수리 약속을 구두로만 받는 것은 매우 위험합니다.

4) 실제 사례

입주 후 보일러가 작동하지 않아 집주인에게 수리를 요청했지만, 계약서에 ‘보일러 고장은 세입자 부담’으로 기재되어 있어 수리비 60만 원을 본인이 부담한 사례가 있습니다.
이처럼 작은 문구 하나가 금전 손실로 이어질 수 있습니다.

6. 전세 계약 후 꼭 해야 할 절차

전입신고 및 확정일자 부여
- 계약 체결 후 바로 주민센터에서 전입신고를 해야 임차인으로서의 법적 보호를 받습니다.
- 확정일자는 보증금 반환 우선순위를 확보하는 핵심 절차입니다.
열쇠 인수 시 확인서 작성
- 집주인으로부터 열쇠를 인수받을 때, ‘인도 확인서’에 날짜와 서명을 남기면 추후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
보증보험 가입 완료 확인
- 전입신고 후 즉시 보증보험 가입 절차를 완료해야 합니다.

7. 전세 계약 시 자주 발생하는 분쟁 유형

보증금 반환 지연 또는 미반환
계약 만료 후 집주인이 “새 세입자가 들어와야 돌려주겠다”고 주장하는 경우가 많습니다.
이 경우 임차인은 내용증명 발송 후 법적 절차(지급명령, 소송)를 진행해야 합니다.
수리비 분쟁
입주 전부터 있던 하자를 임차인의 과실로 돌리는 사례가 빈번합니다.
입주 전 사진 기록이 가장 확실한 증거입니다.
계약 해지 통보 시점 문제
임차인이 계약 종료 1개월 전에 통보하지 않으면, 자동 연장으로 간주되는 경우가 있습니다.
종료 2개월 전 서면 통보가 가장 안전합니다.

8. 관련 법령 및 참고 기관

주택임대차보호법: 세입자의 권리 보호를 위한 핵심 법령
전세보증금 반환보증 제도: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증
국토교통부 부동산 거래센터: 계약서 작성 가이드 및 표준양식 제공
법률구조공단: 분쟁 발생 시 무료 상담 가능 (☎ 132)
대한법률구조공단 홈페이지: www.klac.or.kr

이들 기관의 공식 자료를 참고하면, 실제 상황에 맞는 대응 절차를 구체적으로 이해할 수 있습니다.

9. 마무리

전세 계약은 단순히 ‘집을 빌리는 행위’가 아니라 보증금이라는 거액의 재산을 맡기는 금융 계약과 같습니다.
따라서 ‘서류 한 장’이라도 대충 넘기면 나중에 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
등기부등본 확인, 보증보험 가입, 특약 조항 작성, 내부 점검 등은 모두 자신을 지키는 최소한의 방패입니다.

계약을 체결하기 전에는 반드시 한 번 더 확인하고, 이해되지 않는 조항이 있다면 전문가나 법률 상담을 통해 명확히 해야 합니다.
이 과정을 철저히 하는 것이 결국 보증금을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법입니다.

요약 정리

계약서 세부 항목 명시: 보증금 반환 시점, 관리비 포함 여부, 수리비 부담 명확화
등기부등본 확인: 소유자 일치, 근저당·압류 여부 반드시 확인
전세보증보험 가입: 보증금 안전 확보의 필수 수단
특약사항 기재: 구두 합의는 분쟁의 원인, 반드시 문서로 남길 것
내부 시설 점검: 하자 여부 확인 및 사진 기록 필수

전세 계약 시 놓치기 쉬운 주의사항